新冠肺炎疫情来势汹汹，给企业带来各种难题。在政府出台各项防控举措、指导的背景下，企业如何在逆境中突出重围，打赢这场战“疫”？北京市朝阳区商业联合会与其法律顾问北京市中润律师事务所联合制作《抗疫法律宝典》系列文章，帮助企业共度难关——企业房屋租赁篇

1.北京市针对企业有那些减免房租的政策？

      《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）文规定：中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。
北京市人民政府国有资产监督管理委员会《关于落实京政办发〔2020〕7 号文减免中小微企业房租的通知》规定：中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，包括开办便民设施、超市、药店、养老、教育培训、工业仓储等，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金。减收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的，减收2月份租金的50%。中小微企业申请租金减免，应提供合法有效的房屋租赁合同、协议等符合相关要求的证明文件，及时向市属国有出租方提出申请。

 2.疫情新政下，非国有资产类房产的出租人是否有减免租金的义务？ 

 没有直接减免租金的法定义务。就京政办发〔2020〕7 号文的发文机关为北京市人民政府，从法律效力而言，属地方政府规章。对北京市属国有企业，即北京市国资委监管的市管一级企业及其各级国有控股子企业具有约束力。对非国有资产类房产的出租人仅为鼓励性政策。提请企业注意的是，依据京政办发〔2020〕7 号文之规定，北京地区其他企业在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的，由市区政府给予一定资金补贴。

3.疫情新政下，符合条件的中小企业如何申请租金减免？ 

       符合《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》（具体内容详见北京市人民政府国有资产监督管理委员会发布的京文资函〔2020〕8号文件）政策规定的中小微企业，可以申请减免房屋租金。企业申请租金减免程序：承租方提供合法有效的房屋租赁合同、中小微企业证明文件、租金减免申请以及出租方要求提供的其他文件，直接向出租方提出减免租金申请。租金减免申请取得出租方同意后，双方签署关于租金减免的补充协议。

4.企业租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人能否要求延长租期、减免相应期间的租金？

       对于依据政策被强令停业、导致租赁合同根本上无法履行的商户，可适用相关法律规定的不可抗力规则，承租方可被免除交纳租金的义务；对于未被强令停业、因疫情而经营受到很大影响的商户，可基于情势变更的相关法律规定提出租金减免的合同变更要求；对于仍继续使用有经营性质的场所，且在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金。

5.企业获批企复工，但因员工在疫区，业无法恢复生产经营的，是否可主张减免租金？

       承租人虽已按规定复工，但疫情客观上导致员工滞留外地、因感染被隔离、招工困难等事实发生，进而导致承租人经营出现重大亏损甚至无法经营的，继续按照原有约定支付租金对承租人明显不公平，承租人有权提出与出租人协商减免租金或者要求解除合同；如双方对减免租金无法达成一致的，可请求人民法院变更或者解除合同。若承租人租赁国有企业、集体企业及享受过财政支持政策的中小企业的房屋，在符合当地政策规定的前提下，可要求减免相应的租金。

6.承租方主张减免租金的期限如何确定？

       减免期间的认定法院主要按照国家颁布的相关禁令及解封时间作为参考基数，再依据不同的行业情况酌情判定。关于如何确定租金减免期间的问题，参考“非典”时期的裁判观点，大部分法院均按照国家颁布的相关禁令政策至解封时间作为减免期间的参考基数，但也有少数法院考虑到疫情结束后的“惯性”，不同行业恢复至相对正常的经营状态需要一段过渡时间，故酌情将减免期间适当予以延长。具体可参阅（2004）沪二中民二（民）终字第354、（2018）晋04民终2272号案例。

7.若符合减免租金情形，减免租金的幅度是多少？

       经营性和非经营性的房屋租赁合同都可以根据具体情况的不同，分别适用不可抗力免责规则或情势变更规则获得法律救济，对于承租人可以获得的租金减免幅度需要仔细斟酌。虽然疫情的出现对于承租人的经营、居住无疑带来了巨大的影响，但减少租金意味着减损了出租人的潜在收益，且出租人可能也会因疫情管控承担额外的监控、消毒、清扫等成本。法院会从公平裁量的角度出发，综合考量影响租金酌减幅度的各种因素，具体可能包括：疫情对租赁合同履行实际产生的影响、疫情持续的时间、疫情发生期间的经营状况、出租人有无政府补贴等。法院在审理因疫情防控管制导致房屋租赁合同无法正常履行的法律纠纷时，考量主旨就是：平等保护双方当事人的合法权益，采取能够减小双方损失的双赢措施。

8.疫情新政下，承租人能否要求解除租赁合同？ 

       在疫情爆发前订立的租赁合同，如受疫情影响，导致承租人订立租赁合同的目的不能实现的（例如表现为疫情爆发及管控期覆盖全部或大部分租赁期限、拟从事的生产经营活动因疫情影响受到政策的禁止等原因无法进行经营活动），承租人可依不可抗力或情势变更为由，与出租人协商解除租赁合同。如疫情对租赁的影响，无法达到“致使合同目的不能实现”的程度，则较难解除。

9.承租方迟延向出租方交付租金是否构成违约？

       根据公平原则，我们认为合理期限内的延迟交租不应当承担违约责任。对此最高人民院早在非典疫情期间就做出了明确的指导性意见：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”作为参考意见，因疫情原因适当迟延履行合同义务的不承担违约责任。

10.承租人以发生疫情为由迟延支付或拒付租金，出租人能否要求承租人承担违约责任或是解除合同？

       一、因不可抗力造成的合同履行不能，合同自始至终没有履行，合同的根本目的无法实现，承租人不付租金的，出租人不能要求承租人承担违约责任，出租人可以解除合同。
       二、承租人在疫情发生期间，一直在使用租赁物，疫情对承租人使用基本没有影响，承租人仅以发生疫情为由就迟延支付或是拒付租金的，出租人可以要求承租人承担相应的违约责任，违约行为严重的，出租人也可以主张解除合同。
       三、承租人原先一直履行的租赁合同，在疫情期间，非因承租人个人原因导致无法使用租赁物，承租人以此为由迟延支付或是拒付无法使用租赁物期间的租金的，出租人不可以要求承租人承担违约责任，但是承租人的要求应当公平合理，符合客观实际并有相应的证据。
       四、承租人如果迟延支付或是拒付与疫情期间无关的租金的，承租人不支付租金的行为构成违约，应当向出租人承担违约责任，支付相应违约金。

 11.因疫情导致租赁合同解除后的房屋装修残值如何处理？ 
        应区分承租人的装修行为是否取得出租人的同意。
       一、承租人经出租人同意装修的：
      （一）如合同对装修装饰物的处理有约定的，从其约定。
      （二）如合同对装修装饰物的处理没有约定的：①未形成附合的装饰装修物，可经双方协商由承租人拆除，或出租人利用；②已形成附合的装饰装修物，根据剩余租期内的装饰装修残值价值，由双方按照公平原则分担。
       二、承租人未经出租人同意装修的：
装修残值不予补偿，承租人自行承担装修费用，如出租人要求承租人恢复原状或赔偿损失的，承租人应予以恢复或赔偿。

12.房屋租赁期限在新冠疫情期间到期或解除，如何处理合同终止后的退租宜？

       应当根据租赁房屋所在地区所采取的防控措施来确定合同到期或解除的处理措施。在未采取交通管制、限制自由通行等地区，在合同到期或解除后，承租人应在合同约定或者协商确定的期限内，与出租人办理退租手续，并向出租人返还租赁房屋，否则构成违约。在采取了交通管制、限制自由通行的地区，新冠疫情导致合同终止或解除后双方无法继续履行合同义务，构成不可抗力。承租人因新冠疫情影响无法按时办理退租手续、搬离租赁房屋的，应及时向出租人说明情况，告知其不可抗力事由。出租人以此主张承租人违约的，承租人可主张不可抗力免责，即在该地区仍然采取交通管制期间，不因未及时办理退租手续、搬离租赁房屋承担违约责任。

13.新冠疫情过后，租赁合同纠纷可能大面积出现，承租人如何未雨绸缪？ 

       首先，承租人应当密切关注所在地区的政策性要求，根据新冠疫情对自身经营活动的影响，及时以书面形式向出租人申请减免租金或者解除合同，并告知具体原因，提交当地政府发布有关疫情防控、交通管制、企业复工等通告、通知、证明文件，要求出租人予以回复。
       其次，在能与出租人达成变更或解除租赁合同的情况下，双方可通过签署书面协议对此予以确认，双方无法当面签署的，可通过电子邮箱或微信、短信等发送电子文件，并通过文字回复的形式确认同意书面协议内容。
       再次，承租人在新冠疫情期间，应当注意搜集保存：1、所在区域下发的全部政策性通知及政策性文件，并对政府信息公开的网页进行截图保存；2、因疫情防控被隔离、入院治疗、停产停业、经营收益骤减等相关证据；3、承租人为企业的，应保留员工滞留、被隔离、入院治疗等相关证据；4、保留双方协商沟通的往来函件、邮件、聊天记录等。新冠疫情对于租赁双方来说，都将经历不同程度的损失，在新冠疫情期间，租赁双方能够遵循公平原则精神，响应政府的号召，尽快评估新冠疫情对房屋租赁合同履行所造成的法律风险，积极沟通协商，通过多种途径化解潜在的商业纠纷，在最大程度上减轻疫情产生的损失。

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